Le conseguenze dell’omessa registrazione del contratto di locazione

L’omessa registrazione del contratto di locazione lo rende nullo, ma sanabile

A norma dell’art. 1 comma 346 della Legge n. 311/2004, il contratto di locazione di immobili che non sia registrato nel termine di legge (30 giorni) è nullo

In ossequio a quanto disposto dalla legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346 alle sanzioni civili,  si aggiungono anche quelle a carattere fiscale derivanti dalla lotta all’evasione fiscale per omessa  o infedele della dichiarazione dei  redditi. La mancata registrazione di un contratto di locazione, nonostante gli effetti sfavorevoli a carattere patrimoniale, è molto frequente, soprattutto nel caso di immobili a studenti o a uso temporaneo.

In questi casi, il contratto non esiste in modo concreto e l’affitto si basa su di un accordo verbale tra le parti. Quindi è necessario comprendere bene a quali rischi si vada eventualmente incontro.

In base all’articolo 1, comma 346, della Legge n. 311/2004, infatti, i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati da chi aveva l’onere di farlo.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 09/10/2017  hanno stabilito che la nullità può essere sanata in base alla possibilità di registrazione tardiva.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10498 28/04/2017, ha ritenuto ragionevole la sanatoria della nullità con la registrazione del contratto.

In definitiva è ’ vero che l’art. 1 comma 59 della L. 28/12/2015 n.208 stabilisce il termine perentorio di 30 gg per la registrazione, ma tale norma va combinata con l’art. 13 del Dlgs 18/12/1997 n.472 (ravvedimento operoso), che consente la regolarizzazione spontanea con l’istituto del Ravvedimento.

E’ superfluo ricordare che il ravvedimento va fatto non solo ai fini dell’imposta di registro, che va a sanare la nullità del contratto, ma anche ai fini delle imposte dirette, la cui omessa presentazione della dichiarazione può avere pesanti conseguenze sanzionatorie.

Napoli 17/06/2021

Dott. Giuseppe Marino