Le agevolazioni prima casa vanno recuperati a pena di decadenza entro tre anni dall’atto, bisogna fare il cambio di residenza entro 18 mesi, basta uno dei coniugi comproprietari ad avere la residenza, I militari non sono obbligati a fare il cambio di residenza, se il giudice per i coniugi separati assegna a uno dei due, l’altro non perde le agevolazioni se trasferisce la sua parte entro i 5 anni.

Ricordatevi i termini:

– il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile;

– il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;

– il termine di un anno per l’alienazione della “vecchia” prima casa, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse titolare di diritti reali su un’abitazione già acquistata con il beneficio;

– il termine di un anno tra il “vecchio” acquisto agevolato e il nuovo, per maturare il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7 della L. 448/98).

Riferimento normativo: Art. 76 del Dpr 131/86

Molti contribuenti si trovano letteralmente oggetto di una persecuzione fiscale, per non aver rispettato i requisiti per conservare le agevolazioni prima casa, vedendosi addebitare decine di migliaia di euro di imposta di registro, che per chi vive già con enormi difficoltà economiche costituisce una vera tragedia, causata spesso dalla scarsa informazione dei propri professionisti, notai e commercialisti.

    Le cose che bisogna sapere prima di rischiare di perdere le agevolazioni, sono le seguenti: Entro 18 mesi dall’acquisto bisogna avere la residenza nello stesso comune in cui si trova l’immobile, o meglio farci direttamente la residenza. L’immobile acquistato non si può vendere per almeno 5 anni, tranne il caso in cui si vende e si riacquista entro l’anno successivo.

Al fine di usufruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che entrambi i coniugi facciano la residenza, ne basta uno solo.  Commissione tributaria Regionale di Napoli Sez. staccata di Salerno Sentenza del 15 ottobre 2008, n. 227

Il coniuge separato, che è costretto da sentenza del giudice civile a cedere la propria quota dell’immobile al coniuge non perde le agevolazioni prima casa, per causa di forza maggiore e per cause non a lui imputabili. Commissione Tributaria Provinciale di Bologna sentenza n. 75/03/2009 depositata il 25/05/2009 su ricordo di F.D. difeso dal dottor Giuseppe Marino

L’agenzia delle entrate decade trascorsi tre anni dalla registrazione dell’atto originario e non sopravvenuto, per cui deve recuperare le agevolazione nel termine triennale. Commissione Tributaria Regionale di Perugia Sent. n. 30 depositata il  13 febbraio 2002

L’art. 76 del Dpr 131/86 (T.U. imposta di registro) prevede che l’ufficio delle entrate a pena di decadenza, deve notificare l’avviso di liquidazione o di accertamento entro tre anni dalla registrazione dell’atto, il termine annuale per poter riacquistare non è computabile al fine di allungare arbitrariamente il termine di decadenza. Nella fattispecie l’atto era stato registrato il 28/10/2009, per cui l’ufficio a pena di decadenza doveva notificare l’accertamento o avviso di liquidazione entro il 27/10/2012.
Nessuna norma prevede l’allungamento del termine, che l’agenzia arbitrariamente sostiene di prorogare. Commissione Tributaria Regionale di Milano sentenza n. 5282/2016 sez. 45 depositata il 13/10/2016

 La proroga di due anni per la decadenza triennale per il recupero delle agevolazioni prima casa non è applicabile perchè non espressamente prevista Comm. trib. prov. Sondrio, n. 39 depositata il  28 luglio 2008

Il ritardo del trasferimento della residenza per lavori non ancora ultimati, costituisce causa di forza maggiore e non fa decadere dalle agevolazioni. Sent. n. 5 del 26 gennaio 2009 (ud. del 29 settembre 2008) della Comm. trib. prov. di Pisa

Le agevolazioni prima casa devono essere recuperate a pena di decadenza entro 3 anni dalla registrazione dell’atto. Corte di Cassazione, SS.UU., sent. 21 novembre 2000, n. 1196

Al fine di usufruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che entrambi i coniugi facciano la residenza, ne basta uno solo. Cassazione Ord. n. 2109 del 28 gennaio 2009 (ud. del 3 dicembre 2008)

Le agevolazioni prima casa devono essere recuperate a pena di decadenza entro 3 anni dalla registrazione dell’atto Sentenza n.12 del 24/01/2006 della Commissione Tributaria Regionale di Roma sez. XXIX

Le agevolazioni prima casa devono essere recuperate a pena di decadenza entro 3 anni dalla registrazione dell’atto Sentenza n. 45 del 12/06/2003 della Commissione Tributaria di Reggio Emilia sez.I.

Il coniuge separato, che è costretto da sentenza del giudice civile a trasferirsi e a cedere l’immobile al coniuge non perde le agevolazioni prima casa, per causa di forza maggiore e per cause non a lui imputabili. Commissione Tributaria Regionale di Firenze Sezione 9 Sentenza del 21 novembre 2007, n. 73

Non perde le agevolazioni l’agente di polizia che per servizio trasferisce la propria residenza in altro comune. Sent. n. 24 del 4 marzo 2009  della Comm. trib. prov. di Treviso

Spettano le agevolazioni a chi possiede già un immobile inadeguato alla propria famiglia e ne riacquista un’altro con le agevolazioni. Cassazione Sent. n. 100.2009

    Moltissime sono state le cause che ho seguito in particolare quando il rispetto di tali norme è venuto meno per cause di forza maggiore, come la separazione dei coniugi, lavori effettuati con notevole ritardo, consegna in ritardo da parte delle cooperative, agenti di polizia, carabinieri, guardia di finanza e militari delle Forze armate, che per il loro lavoro non possono facilmente fare residenza o risiedere nello stesso comune.

    Per la forza maggiore, io personalmente mi sono battuto nel far riconoscere la non imputabilità del ritardo a cause straordinarie non dipendenti dalla volontà del contribuente, in tal senso una recentissima sentenza della Commissione tributaria regionale di Firenze, del resto la ratio della norma è combattere le speculazioni e agevolare l’acquisto della prima casa, quindi quando c’è un ritardo che speculazione c’è?  La giurisprudenza e la dottrina hanno evidenziato come le cause di forza maggiore possano portare a conseguenze diverse. La Commissione tributaria provinciale di Salerno, nella sentenza n. 49 del 1998 ha affermato che: “deve ritenersi sussistente la causa di forza maggiore, ostativa alla revoca dei benefici per l’acquisto della prima casa di cui all’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986, allorquando lo stabilimento della residenza non avvenga entro l’anno, per il ritardo con il quale viene disposto il trasferimento della sede di servizio del dipendente”. La Commissione tributaria centrale nella sentenza n. 1497 del 1996 , sotto il vigore della disposizione precedente che prescriveva che l’immobile fosse adibito a propria abitazione, ha affermato che spettano le agevolazioni in materia di “prima casa” anche qualora l’unità abitativa destinata ad abitazione non venga in concreto utilizzata dall’acquirente a causa del mancato ottenimento dell’immobile perché locato, pur essendo state esperite tutte le azioni per ottenerne la riconsegna. La Commissione provinciale di Pescara nella sentenza n. 65 del 2002, afferma che il tardivo rilascio dell’immobile da parte del locatario non costituisce evento di forza maggiore in quanto le risultanze processuali non evidenziano alcuna attività del contribuente intesa a conseguire la disponibilità dell’immobile locato prima della scadenza di un anno fissato dalla legge . L’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 35/E del 1° febbraio 2002 , riconosce la rilevanza della forza maggiore allorché la decadenza sia causata da un impedimento, sopraggiunto, imprevedibile e non soggettivo. Le condizioni perché sia riconoscibile la forza maggiore sono che: – l’evento impeditivo sia oggettivo e non prevedibile e tale da non poter essere evitato; – il termine sia ancora pendente per poter dimostrare all’Amministrazione finanziaria il possesso dei requisiti richiesti dalla legge, come nel caso del trasferimento della residenza nel luogo dove si è acquistata la casa per l’abitazione principale; – l’acquisto non sia intervenuto dopo il verificarsi dell’evento causativo di forza maggiore.

Le agevolazioni prima casa per forze dell’ordine e forze armate (non è richiesta la residenza)Il comma 1 dell’art. 66 della L. 21 novembre 2000, n. 342, “Misure in materia fiscale” (cosiddetto Collegato alla Finanziaria 2000) prevede che il personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate ad ordinamento militare e quello appartenente alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, ha diritto alle cosiddette agevolazioni “prima casa”, senza che sia richiesta la condizione della residenza nel comune in cui è situato l’immobile e, quindi, senza che si debba dichiarare di voler stabilire la residenza nello stesso comune entro diciotto mesi. Pertanto, i predetti soggetti non devono soddisfare le condizioni di cui alla lettera a) della nota II-bis) dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, annessa al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

    Per beneficiare delle agevolazioni fiscali di cui all’articolo 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986 n. 131, è sufficiente che l’acquirente risieda nel territorio del comune in cui è ubicato l’immobile che intende acquistare (o, in alternativa, che si impegni a trasferire la propria residenza in tale comune entro 18 mesi dalla data di acquisto dell’immobile). La legge (lettera a, del citato articolo 1) non richiede altresì che l’acquirente risieda nell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali, né che lo adibisca a propria “abitazione principale”.

    L’attuale normativa in materia di agevolazioni fiscali (articolo 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131 del 26 aprile 1986) richiede unicamente che l’immobile acquistato costituisca “casa di abitazione” e non anche che l’acquirente dichiari di volerlo adibire a propria “abitazione principale”, o che comunque lo abiti personalmente o con la propria famiglia .È pertanto possibile, anche subito dopo l’acquisto agevolato, concedere l’immobile a terzi in locazione o in comodato, senza per ciò decadere dai benefici fruiti.

    Il frazionamento in due o più unità immobiliari dell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa non è previsto dalla legge quale causa di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

    Nell’ipotesi di vendita entro i cinque anni dall’acquisto di immobile acquistato con i benefici prima casa e realizzazione in appalto della nuova abitazione, l’amministrazione finanziaria ha precisato che entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura, risoluzione 44/E del 16 marzo 2004). In caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto e sono dovute le imposte ordinarie oltre a una sanzione pari al 30% della differenza e gli interessi di cui all’articolo 55, comma 4 del Dpr 131/86.Una perizia quale quella suggerita dal notaio potrebbe servire (anche se non è a stretto rigore necessaria) a comprovare l’effettuazione del rustico entro l’anno.

    Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali “prima casa”, la legge (lettera c, della nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131) richiede che l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il proprio coniuge, di altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale già acquistata con le agevolazioni fiscali “prima casa”. L’acquirente, inoltre, non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di altra casa di abitazione sita nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con le agevolazioni (lettera b, della nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa citata). Di conseguenza, se il compagno della lettrice vuole beneficiare ancora delle agevolazioni fiscali con riguardo alla casa dei genitori (sia per quanto riguarda l’atto di compravendita, che per quanto riguarda l’atto di mutuo), deve prima cedere (con un atto di compravendita o con una donazione) alla lettrice la propria quota sulla casa già acquistata con le agevolazioni fiscali. Per acquistare questa quota di immobile, lil contribuente può beneficiare delle agevolazioni fiscali, sia che acquisti la quota mediante atto di compravendita, sia che l’acquisti per donazione. Infatti, qualora il titolare di una quota di immobile già acquistato con i benefici fiscali proceda all’acquisto di un’ulteriore quota dello stesso immobile, può giovarsi nuovamente delle agevolazioni fiscali, purché sussistano le altre condizioni richieste ai fini delle agevolazioni fiscali “prima casa”, sopra elencate.

Napoli,li 14/03/2023

Avv. Giuseppe Marino