Crisi covid 19 rideterminazione dei canoni di locazione e la risoluzione di contratti

Si ha diritto alla rinegoziazione in base al principio di correttezza e buona fede e  anche in base al Decreto sostegni

Molti commercianti, a causa delle chiusure e del notevole calo del fatturato, si sono trovati nella impossibilità di pagare i canoni di locazione concordati. Molti cittadini che avevano prenotato viaggi e alberghi, non hanno poi potuto usufruire della prestazione.

Ci si è chiesti se era possibile risolvere la questione a livello negoziale.

Con la relazione 56/20, il massimario della Cassazione ha riconosciuto che i principi di correttezza e buona fede ex artt. 1175 (debitore e creditore devono comportarsi  secondo correttezza)  e 1375 cc (Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede) impongono alle parti un vero e proprio obbligo giuridico di rinegoziare i canoni di locazione.

Personalmente aggiungerei anche il dovere di solidarietà sociale imposto dall’art.2 della Costituzione.

Già la  giurisprudenza di merito aveva accolto con favore questa posizione e, in diverse occasioni, ha ribadito l’esistenza di un obbligo, in base ai principi di correttezza e buona fede ex artt. 1175 e 1375 cc, di rinegoziare e ridurre equamente i canoni di locazione al fine di porre rimedio allo squilibrio contrattuale derivante dalle misure restrittive connesse all’epidemia di Covid-19

Alcuni giudici di merito hanno ritenuto sussistere l’obbligo di rinegoziazione sull’art. 1464 cc. In virtù del quale: ”Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

L’obbligo di rinegoziazione, che si configura ogni qualvolta si altera l’equilibrio del sinallagma contrattuale, svataggiando eccessivamente una parte a favore dell’altra, trova le sue radici proprio nel principio di buona fede nel contratto. L’obbligo di rinegoziare è spesso chiaramente imposto dal legislatore ad esempio nei contratti di locazione, per i quali l’art. 1623 cc, stabilisce che Se, in conseguenza di una disposizione di legge, di una norma corporativa o di un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Il Lockdown non è un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva?

Quindi la parte che ha impossibilità totale o parziale di ricevere la prestazione può chiedere la risoluzione del contratto, ovviamente previa richiesta di rinegoziazione, perchè la impossibilità sopravvenuta di adempiere non può mai riguardare il denaro, che è fungibile, il covid ha creato una situazione particolare.

In materia di contratti di locazione il diritto del conduttore ad ottenere la rideterminazione del canone di locazione è legge. Lo prevede il cosiddetto decreto sostegni 1 all’art. 6 novies, decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41 (in Gazzetta Ufficiale – Serie generale – n. 70 del 22 marzo 2021), coordinato con la legge di conversione 21 maggio 2021, n. 69 (Supplemento ordinario), recante: «Misure urgenti in materia di sostegno alle imprese e agli operatori economici, di lavoro, salute e servizi territoriali, connesse all’emergenza da COVID-19.». (21A03181) (GU Serie Generale n.120 del 21-05-2021 – Suppl. Ordinario n. 21), che stabilisce: Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione  dell’impatto  economico  derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle  imprese  e delle controparti locatrici, nei  casi  in  cui  il  locatario  abbia subito  una  significativa  diminuzione  del  volume  d’affari,   del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché  dalla crisi economica di taluni comparti  e  dalla  riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione.